Рынок ипотеки. Первичная и вторичная недвижимость

Российский рынок ипотеки в 2017 году оценивается экспертами крайне противоречиво.



В начале года огромные опасения вызывала грядущая отмена государственной программы поддержки. Кто-то из заемщиков спешил оформить ипотечный займ, пока еще есть возможность получить субсидию от государства.

Ряд в начале года попросту не оформлял договоров на предоставление ипотеки, ожидая как поведет себя рынок ипотеки после отмены государственной поддержки. Государственная программа не была продлена, но рынок ипотеки не просел. Более того, продемонстрировал вполне заметную тенденцию к росту.

По оптимистическим прогнозам, ожидается рост по сравнению с предыдущим годом на уровне процентов десяти-пятнадцати. Это очень неплохой показатель, хотя достигнуть рубежей, взятых еще в 2014 году, скорее всего, не получится.

Первичный рынок ипотеки

Приобретение жилья в новостройках сулит целый ряд преимуществ:

• Повышенный уровень комфортности;
  
• легче произвести обустройство по своему усмотрению;
  
• отсутствие предыдущих обитателей и наложенного ими отпечатка на приобретаемое жилье. Хотя низкие темпы развития строительной индустрии в этом отношении сказываются весьма заметно. Жилье в новостройках к моменту заселения первых квартирантов частенько успевает сменить хозяина, да и не одного;
  
• нет опасения, что впоследствии появятся некие лица, у которых, как оказывается, есть обоснованные права на жилплощадь. Для жилья, приобретаемого на вторичном рынке, проверку на предмет выявления всех лиц, причастных к объекту покупки, проводить приходится обязательно;
  
• государство субсидирует ипотеку, преимущественно связанную с «первичкой». До двух третей или трех четвертей всех государственных субсидий отправлялось именно в этом направлении. Позиция государства, в общем-то понятна: оно хочет поддержать строительную отрасль, создать новые рабочие места. И решать проблему с жильем на граждан не сиюминутными мерами, а имеющими далекую перспективу.

У медали не может не быть оборотной стороны. Рынок ипотеки четко отображает преимущества жилья в новостройках и его явную нехватку для удовлетворения потребностей населения– и цены, и основные ставки кредитования на него, как правило, повыше.

Сбербанк на рынке ипотеки

Рынок российской ипотеки – это вотчина Сбербанка России. Крупнейший российский банк принимает участие во всех государственных программах, связанных с ипотекой. Иначе и быть не должно в случае банка с государственным капиталом. На долю Сбербанка в 2016 году пришлось более половины всех выданных российскими банками ипотечных кредитов. Преимущество Сбербанка над всеми прочими российскими банками, вместе взятыми, равняется десяти процентам. Поэтому как ипотека на первичном рынке России, так и на вторичном, никак не может анализироваться без первоочередного рассмотрения позиции могущественнейшего из банков.

Покупка квартиры в ипотеку в Сбербанке на вторичном рынке предлагается по кредитной программе «Приобретение готового жилья». Основные условия данного кредитного продукта:

• Период действия договора – до тридцати лет;
  
• сумма – как минимум, 300 тысяч рублей, но она не превысит 80% от стоимости предоставленного залога;
  
• основная ставка – от 9,5 пункта. Такая ставка является действующей в рамках акции, охватывающей молодые семьи;
  
• размер первого взноса – не менее пятой части суммы заимствования.

Квартиры на вторичном рынке Сбербанк России предлагает в ипотеку еще по двум программам:

• Для военнослужащих;
  
• с задействованием материнского капитала.

В рамках этих ипотечных программ возможно приобретение жилой недвижимости и на первичном рынке. Основным же кредитным продуктом Сбербанка для ипотеки на рынке новостроек выступает «Акция на новостройки – ставка 10%».

Заметим, что с начала 2017 года Сбербанком России произведено существенное понижение основной ставки по ипотечному кредитованию. Некоторыми банковскими аналитиками обсуждается вероятность того, что к концу года основные ставки по ипотечным кредитам в российских банках могут опуститься ниже десятипроцентной отметки. Это оказало бы благоприятное воздействие на заемщиков, стимулировало их спрос на ипотеку. Впрочем, и без того к концу года ожидается прирост суммы ипотечного кредитования по сравнению с годом предыдущим процентов на десять-пятнадцать, как минимум.

Ипотека на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке занимает значительное место в деятельности многих российских банков. Квартиры на вторичном рынке в ипотеку приобрести вполне возможно, спектр банковских предложений достаточно широк. При всех стенаниях российских банкиров о жутком росте ипотечной задолженности, ее размеры не составляют и двадцатой доли от суммы выданных ипотечных кредитов. То есть, ипотека на вторичном рынке для российских банков является бизнесом достаточно безопасным и весьма прибыльным.

Купить квартиру на вторичном рынке, подписав ипотеку в банке на самых выгодных условиях, предлагается следующими кредитными продуктами российских финансовых учреждений:

• «Квартира на вторичном рынке» от РосЕвроБанка. Основная ставка – от 9,25 пункта, величина первого взноса – 15 %. Предельная сумма заимствования установлена в двадцать миллионов рублей;
  
• со ставкой от 9,75 пункта выступают «Готовое жилье» и «Кредитование с учетом материнского капитала» от Фора-Банка, «Вторичный рынок» от Тинькофф-Банка. При условии подключения заемщиком сертификата на материнский капитал Фора-Банк соглашается на пятипроцентный первоначальный взнос. Предложение же от Тинькофф Банка интересно верхним пределом суммы заимствования, установленным на отметке в девяносто девять миллионов российских рублей;
  
• от десяти процентов начинается основная ставка по «Вторичному жилью» от ВТБ Банка Москвы. В этой кредитной программе сумма займа может составить до девяноста процентов от стоимости предложенного заемщиком залога. Уровень первоначального взноса установлен на достаточно комфортной для заемщика десятой доле суммы ссуды;
  
• «Предложение недвижимости – Ипотека без напряга» от Транскапиталбанка. При пятипроцентном первоначальном взносе и основной ставке от 10,25 пункта сумма займа может составить до девяти десятых от оценочной стоимости предложенного заемщиком залога;
  
• «Квартира на вторичном рынке» от солидного Райффайзенбанка. Уровень основной ставки на одну сотую ниже одиннадцати процентов. Предел заимствования поднят до двадцати шести миллионов, а размер первого взноса не может быть ниже пятнадцати процентов.

Рассматривая предложения ипотеки от российских банков, нельзя не отметить возросшее количество кредитных продуктов и смягчение требований к заемщикам. Налицо также снижение уровня основной ставки, опускающейся ниже десятипроцентной отметки. Размер первого взноса также становится значительно скромнее, от половины и трети от стоимости приобретаемого жилья он уменьшился, в среднем, до десяти-пятнадцати процентов.