Когда возникает ипотека в силу закона

Такая разновидность кредитования, как ипотека в силу закона квалифицируется в ранге одного из двух предусматриваемых законодательными нормами обоснований ее появления.



В ситуации, когда залогом принята недвижимость, призванная послужить обеспечением тех обязательств, которые приняты перед заимодавцем, законодательными нормами предусмотрены:

• Ипотека в силу закона;
  
• ипотека в силу договора.

То есть, правовыми нормами предусмотрены как ипотека в силу закона, так и в силу договора.

Какими обстоятельствами обусловлена ипотека в силу закона

Распространение приватной собственности на жилье потребовало разработки правовых актов, регулирующих гражданские отношения в сфере владения и распоряжения недвижимостью. Принятым в конце прошлого века российским законом, регулирующим правовые аспекты залога недвижимости, определены факты, наступление которых свидетельствует об ипотеке как таковой не подписанием соглашения, а в силу закона:

1. Совершается покупка в собственность участка земли. Привлекаются займы, предоставляемые:
   - банком;
   - иной структурой, занимающейся на абсолютно законных основаниях оказанием услуги кредитования;
   - какими-либо юридическими лицами.
   С регистрацией ипотеки в силу закона, которой устанавливается, что земельным участком теперь владеет заемщик, недвижимость расценивается как залог. При этом не требуется подавать специальное заявление. Государственную пошлину в таком случае взимать также не полагается.
   
2. Проведена купля жилого помещения, квартиры или домовладения. Приобретение проведено с привлечением денежных средств, поступивших от:
   - банка;
   - прочих кредитных организаций;
   - юридических лиц. Денежные средства для совершения покупки жилья переводились целевой ссудой.
   Момент, когда жилье квалифицируется как трансформировавшееся в объект залога, - регистрация ипотеки в силу закона.
   
3. Дом строится на деньги, поступившие в виде ссуды (частично или полностью) от банка или других заимодавцев, о которых упоминалось ранее.
   
4. Жилую недвижимость приобретали у лица, или предоставившего согласие на внесение оплаты частями, или одолжившего деньги.

Оформленный нотариально договор купли-продажи недвижимости – основание ипотеки в силу закона. То есть, достаточно осуществить регистрацию сделки по недвижимости, приобретенной в кредит, чтобы возникло явление ипотеки в силу закона.

Кстати, ипотека в силу закона не возникает, когда стороны подписали соглашение о залоге, тогда вступает в права договорная ипотека.

Как снять ипотеку в силу закона

Снятие ипотеки в силу закона регулируется гражданско-правовыми нормами. Прекращение залога является предметом рассмотрения ст. 352 ГК. Существует целый ряд правовых коллизий в области ипотеки, которые, с точки зрения рядового россиянина, законом разрешаются явно несправедливо, а права добропорядочных заемщиков вопиющим образом нарушаются.

Весьма интересна ситуация, когда свежеиспеченные владельцем жилой недвижимости выявляют после покупки визуально не обнаруживавшиеся недостатки. Эти недостатки, при детальном рассмотрении признаются настолько существенными, что их сокрытие продавцом можно определить, как умышленное, с целью введения покупателя в заблуждение относительно истинного состояния недвижимости. Выявленные существенные недостатки становятся легальным основанием расторгнуть сделку купли-продажи объекта недвижимости. Если купля будет квалифицирована судом как недействительная, можно снять ипотеку в силу закона. Ипотека в силу закона останется, если сделка расторгается.

Ипотека в силу закона прекратит действовать только после того, как ссуда будет возвращена. Это ограничение – самая суть ипотеки в силу закона, его отмена сделает ипотечное кредитование попросту бессмысленным. Оно представляется весьма значительным и, если рассуждать попросту, по-обывательски, несправедливым в целом ряде случаев, вроде рассмотренного выше.

Ипотека в силу закона и мошеннические действия продавца

Известны случаи, часть из которых дошла и до судебной практики, когда особенности действия ипотеки по закону были использованы недобросовестными продавцами в мошеннических целях.

Как уже отмечалось, первым основанием прекращения действия залога законодательством признается погашение обязательств перед заимодавцем. То есть, когда деньги выплачены, ипотека в силу закона признается прекращенной.

Наличие этого правового нюанса использовалось мошенниками. Они полностью получали плату, вносимую в рассрочку добросовестными покупателями, предоставляя при получении расписки. Несмотря на то, что оплату внесли, запись относительно ипотеки в реестре не погашалась. С точки зрения закона уже оплаченная в полном объеме недвижимость продолжала считаться находящейся в залоге.

При предъявлении расписок с собственноручными подписями продавца, выяснялось, что доказать, что подписи выполнены именно недобросовестным продавцом, не представляется возможным. Не помогало и привлечение экспертов-графологов. Признание недействительности расписок о внесении платы за приобретенную недвижимость в полном объеме привело, естественно, к сохранению залога, с юридической точки зрения, в силе.

При заключении сделки по ипотеке с банком ситуации с непризнанием внесения добросовестно выполненных платежей возможны только в случаях:

• Сбоя в компьютерной системе заимодавца;
  
• вмешательства пресловутого человеческого фактора, когда небрежность банковского сотрудника приводит к малоприятным для заемщика последствиям.

Но в обоих случаях ситуации представляются достаточно легко поправимыми.

Куда хуже для лица, подписавшего ипотечную ссуду, может сказаться собственная невнимательность. Недоплата даже совершенно незначительной суммы по обязательствам займа будет означать, что недвижимость, как и ранее, заложена.

Ипотека в силу закона и завышение оценочной стоимости недвижимости

Наученные собственным горьким опытом, заимодавцы очень осторожно и ответственно подходят к процедуре оценки стоимости объекта залога. Романтические времена, когда сумма оценочной стоимости бралась чуть ли не с потолка, минули невозвратно. На чем, собственно, обожглись заимодавцы, предоставляя немалые ссуды, обеспеченные солидным, на поверхностный взгляд, залогом?

Схема состояла в значительном завышении оценки залога, что использовалось заемщиком для получения немалых денежных средствах в полное распоряжение. Когда кредитор убеждался, что погашение задолженности не производится, то начинался долгий процесс воздействия на должника с помощью телефонных звонков, писем, смс-ок и пр. Со временем становилось очевидным, что должник или систематически вводит представителей кредитора в заблуждение, или попросту не реагирует на обращения.

До суда, как правило, банковская система, доводит дело с каждым восьмым должником. Судебное разбирательство – процесс неспешный. И даже при успешном для заимодавца его завершении, когда дело заканчивалось конфискацией объекта залога и реализацией с торгов, выяснялось, что вернуть предоставленные средства полностью никак не удастся.

Вырученные с торгов средства не могли покрыть затрат кредитора ввиду задействования мошеннической схемы (или небрежности банковских сотрудников) при оценке стоимости предоставляемого залога. Попытки представителей банковского сектора через суд найти управу на подобных должников успехом не увенчались. Суды опирались, рассматривая дела, связанные с залоговой недвижимостью, исключительно на норму российского закона.

Неоднократно обжегшийся, банки, соглашаясь принять недвижимость в качестве залога, принимают предохранительные меры:

• Приглашают доверенную комиссию по оценке;
  
• устанавливают максимальный размер ипотечной ссуды ниже стоимости залога.