Возврат процентов по ипотеке

Покупка недвижимости в ипотеку – серьезный шаг и серьезные траты. Помимо расходов на жилье заемщику приходится выплачивать проценты по кредиту, нередко превышающие сумму самого долга. Хорошим подспорьем в этом случае станет налоговый вычет за квартиру по ипотеке.

Что такое налоговый вычет, и кто может на него рассчитывать?

Налоговый вычет – это установленная законом сумма, на которую может быть уменьшена налогооблагаемая база. Для трудоустроенного гражданина налогооблагаемой базой является его заработная плата. Доходы физических лиц облагаются налогом (НДФЛ) по ставке 13%, поэтому зарплата, которую работник получает на руки, выдается ему уже за минусом этой суммы. Если же у человека возникает право на получение налогового вычета, его доходы облагаются НДФЛ не в полном объеме, а за минусом размера этого вычета.

По законодательству РФ граждане, выплачивающие НДФЛ по ставке 13%, имеют право на налоговые льготы при наступлении ряда обстоятельств. Одним из таких обстоятельств является приобретение жилья в ипотеку и погашение процентов по ипотечному кредиту (ст. 220 НК РФ).

Причитающиеся в рамках налоговой льготы деньги разрешается получать двумя способами: через налоговую инспекцию и непосредственно у работодателя. В первом случае удержанный за определенный период НДФЛ возвращается на банковский счет налогоплательщика в виде разовой (или многократной) выплаты. Во втором – его зарплата на какое-то время перестает облагаться налогом и выдается целиком, без удержания НДФЛ. При совершении крупных покупок, например, квартиры или земельного участка, компенсацию удобнее получить в виде выплаты от налоговой инспекции. Для этого нужно направить в инспекцию соответствующее заявление и документы о приобретенном имуществе и его стоимости.

Когда вычет не предоставляется?

Даже если вы исправно платите налоги, существует ряд условий, ограничивающих право на налоговые льготы.

НДФЛ не возвращается, если:

• жилье приобреталось на средства работодателя;
  
• жилье приобреталось за счет материнского капитала или других выплат из государственного бюджета (если жилье частично оплачивалось из личных сбережений, можно оформить вычет на эту часть);
  
• сделка совершалась между взаимозависимыми гражданами (супруги, родители и дети, в т.ч. усыновленные, братья и сестры, опекуны (попечители) и подопечные).
  

Сколько денег можно вернуть при покупке жилья в ипотеку?

После приобретения недвижимости в кредит человеку полагаются два налоговых вычета: основной и вычет по уплаченным процентам. Максимальная сумма, с которой можно оформить налоговый вычет на квартиру, ограничена 2 млн руб., а сумма для возврата НДФЛ по уплаченным процентам не может превышать 3 млн руб. Конечно, это не означает, что государство вернет вам все 5 млн руб. Как и в случае с НДФЛ, речь идет о 13%, которые реально удерживались из вашей зарплаты в пользу государства.



Так, 13% × 2 млн руб. = 260 тыс. руб., а 13% × 3 млн руб. = 390 тыс. руб., то есть максимальная сумма, которую можно вернуть при покупке жилья в ипотеку, составляет 650 тыс. руб.

Основной вычет

В оформлении налогового вычета за квартиру нет ничего сложного, однако есть несколько нюансов, которые нужно знать. Рассмотрим их подробно.

1. Когда можно подать заявление на получение компенсации?

2. Сколько раз можно обращаться за вычетом?

Воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья разрешается один раз, однако в ряде ситуаций выплаты можно растянуть на несколько объектов недвижимости. Это связано с фиксированным размером льготы. Если приобретенная недвижимость стоит 2 млн руб. или дороже, вы сможете израсходовать весь вычет на этот объект, а если жилье дешевле 2 млн руб., оставшуюся часть денег удастся вернуть при очередной покупке недвижимости.

Пример 1. Вы купили квартиру за 3 млн руб. Максимальная сумма налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн руб., поэтому весь вычет вы сможете израсходовать при покупке этой квартиры.

Пример 2. Вы купили земельный участок, предназначенный для постройки дома, и заплатили за него 900 тыс. руб. Вы можете оформить налоговый вычет на эту сумму, при этом останется 1,1 млн руб., компенсацию с которых можно будет получить при покупке другого объекта недвижимости.

3. Можно ли получить всю сумму вычета за один раз?

Срок возврата причитающихся вам денег зависит от вашего дохода. Единоразово возвращаются не все средства, положенные вам в рамках налоговой льготы, а только та часть, которую вы заплатили за год государству в виде НДФЛ. Если годовые отчисления из вашей зарплаты на НДФЛ были меньше допустимой суммы, неиспользованный остаток переносится на следующие годы.

Пример 1. Допустим, вы купили в ипотеку квартиру за 3 млн руб. и хотите вернуть 260 тыс. руб. Ваша ежемесячная зарплата до удержания НДФЛ составляет 70 тыс. В течение года с вашего дохода взимался НДФЛ по ставке 13%, и за 12 мес. вы заплатили государству 109 200 руб. подоходного налога. Таким образом, в один налоговый период вы сможете вернуть только те деньги, которые реально заплатили за этот год в качестве налога (109 200 руб.). Поскольку эта цифра меньше 260 тыс. руб., неиспользованный остаток компенсации переносится на следующие налоговые периоды.

Если ваша зарплата в течение останется неизменной, возврат денег растянется на три года:

• 1-й год: 260 000 - 109 200 = 150 800 (остаток на 2-й год)
  
• 2-й год: 150 800 – 109 200 = 41 600 (остаток на 3-й год)
  
• 3-й год: 41 600
  

Пример 2. При стоимости квартиры 3 млн руб. вы рассчитываете вернуть те же 260 тыс. руб. Ваша ежемесячная зарплата до налогообложения равна 180 тыс. руб., а годовая – 2,16 млн руб.В год из вашей зарплаты удерживается НДФЛ в размере 280 800 руб. Поскольку эта цифра больше допустимой к возврату, вы имеете право вернуть 260 тыс. руб. в виде разовой выплаты.

Налоговый вычет по процентам

Помимо основного вычета за квартиру, можно оформить вычет на возврат уплаченных по ипотеке процентов. Рассмотрим основные моменты, связанные с получением этого вычета.

1. Когда можно оформить возврат процентов по ипотеке?

Право на возврат налога с уплаченных процентов возникает после возникновения права на основной вычет. При этом, если кредитный договор заключался до получения правоустанавливающих документов (передаточный акт, свидетельство о собственности и т.д.), ранее выплаченные по кредиту проценты разрешается включать в размер вычета.

2. Какую сумму можно вернуть?

Максимальная компенсация по уплаченным за ипотеку процентам составляет 390 тыс. руб. В отличие от основного, процентный вычет предоставляется только на один объект недвижимости и только по фактически выплаченным процентам. Если процентная переплата по кредиту была менее 3 млн руб., и вы заявили право на возврат налога с процентов по этому займу, остаток возможных выплат использовать в дальнейшем не удастся.

Пример 1. Допустим, вы приобрели в ипотеку квартиру ценой 5 млн руб. Половину стоимости вы оплатили из собственных денег, а на 2,5 млн руб. оформили банковский кредит на 10 лет под ставку в 10% годовых. При таких параметрах ежемесячный платеж по кредиту составит примерно 33 тыс. руб., итоговая выплата – 3 964 600 руб., а переплата по процентам – 1 464 600 руб. Тринадцатую часть от этой переплаты можно вернуть в рамках компенсации, которая составит 190 398 руб. Хотя эта сумма меньше возможных 390 тыс. руб., она будет окончательной, так как остаток вычета по процентам на следующую ипотеку не переносится.

Пример 2. Вы приобрели в ипотеку коттедж с участком за 15 млн руб. Семь миллионов вы заплатили сами, а восемь взяли в кредит на 10 лет под 10%. Приблизительный ежемесячный платеж по кредиту будет равняться 105 тыс. руб., итоговая выплата – 12,6 млн руб., а переплата – 4,6 млн руб. Максимальный размер вычета по процентам не может превышать 3 млн руб., поэтому тринадцатую часть удастся вернуть не с полной переплаты, а с пороговой суммы. Таким образом, по этому кредиту вы вернете максимально возможные 390 тыс. руб.

3. Можно ли получить вычет по процентам сразу при оформлении кредита?

Документы на процентный вычет потребуется подавать несколько раз в течение срока кредита, так как возврат денег по нему производится только с фактически уплаченных процентов. Для оформления возмещения надо будет ежегодно предоставлять в налоговую инспекцию документы об уплаченных средствах (квитанции об оплате, приходные ордера, справки из банка и др.). Получить компенсацию сразу после заключения кредитного договора на основании предварительного графика платежей нельзя, так как при досрочном погашении кредита сумма основного долга и переплаты пересчитывается.