Передача денег при покупке квартиры

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры? Этот вопрос волнует каждого человека, приобретающего недвижимость. Чтобы сделка прошла успешно и деньги не пропали, нужно выбрать проверенный и хорошо себя зарекомендовавший способ денежных расчетов. Из этой статьи вы узнаете три безопасных способа передать деньги за покупку жилья.

Какие способы расчета существуют

Порядок передачи денег за квартиру зависит от того, к какому типу жилья относится приобретаемая недвижимость.

На рынке новостроя все относительно просто. Покупатель (физическое лицо) заключает договор с застройщиком (юридическое лицо), поэтому расчеты между ними чаще всего производятся в безналичной форме. Покупатель просто вносит деньги на банковский счет застройщика или на специальный счет эскроу в соответствии с условиями договора купли-продажи или договора долевого участия в строительстве. В этом случае риски для обеих сторон сведены к минимуму.

Совсем иная ситуация с покупкой жилья на вторичном рынке. Участниками сделки выступают физические лица, которые часто стараются не привлекать риэлторов или агентов по недвижимости, чтобы не платить комиссию. А поскольку обычные люди не так уж часто продают или покупают квартиры, у них возникает много вопросов по фактической передаче денег. Особенно это касается альтернативных сделок с несколькими участниками, деньги между которыми распределяются в разных пропорциях.

На практике сложилось три способа безопасно передать деньги при покупке жилья на вторичном рынке:

• через банковскую ячейку;
  
• посредством аккредитива;
  
• через депозит нотариуса.
  

Рассмотрим каждый способ подробно.

Через банковскую ячейку

Передача денег через банковскую ячейку – самый востребованный способ денежных расчетов при покупке жилья на вторичном рынке. Банк здесь выступает посредником, у которого хранятся деньги до совершения участниками сделки определенных действий.

Чаще всего используется следующая схема:

1. Покупатель и продавец заключают с банком трехсторонний договор об аренде ячейки, в котором оговариваются сроки и условия, при которых стороны получают доступ к сейфу. Обычно ячейка арендуется на 45-60 дней – этого срока достаточно для оформления регистрации перехода права собственности.
   
2. В день заключения договора купли-продажи покупатель и продавец пересчитывают и проверяют деньги с помощью специальной аппаратуры, после чего вместе закладывают в ячейку оговоренную сумму. Доступ к ячейке блокируется на время регистрации сделки.
   
3. После окончания регистрации продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие завершение сделки: договор купли-продажи квартиры со штампом Росреестра и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию, выписку из Домовой книги или другое свидетельство того, что предыдущие жильцы сняты с регистрационного учета и т.п. На основании этих документов продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги.
   

Если по какой-то причине сделка не состоялась, и продавец не предъявил документы, подтверждающие его право доступа к ячейке, покупатель по истечении срока договора аренды может забрать свои деньги обратно.

У такого способа передачи денег много плюсов:

• Возможность аппаратной проверки купюр в присутствии всех участников сделки;
  
• деньги хранятся в безопасном месте;
  
• до завершения регистрации сделки стороны не имеют доступа к деньгам.
  

Банковские ячейки используются для передачи денег и при альтернативных сделках с недвижимостью. В этом случае одновременно арендуется несколько сейфов, условия доступа к которым фиксируются дополнительными соглашениями для каждого участника.

Важно! Банк не проверяет подлинность документов о регистрации сделки, поэтому теоретически продавец может использовать для получения доступа к деньгам поддельные документы. Чтобы подстраховаться, покупатель может договориться с продавцом о предварительной проверке документов до передачи их в банк.

Банковский аккредитив

Принцип этого способа тот же, что и при аренде банковского сейфа, только в случае с аккредитивом расчеты производятся в безналичной форме.

Аккредитив – банковская услуга, в рамках которой клиент открывает в банке аккредитивный счет, вносит на него деньки и дает банку поручение перевести их на счет получателя после совершения получателем определенных действий. В ситуации с продажей недвижимости таким действием является предоставление в банк документов о регистрации сделки.

Банк, в котором открывается аккредитивный счет, называется банком-эмитентом, а банк, в котором открыт счет получателя – авизующим банком. Расчеты по аккредитиву могут совершаться в пределах одного банка или между разными организациями.

Аккредитивы бывают отзывными и безотзывными, а также покрытыми и непокрытыми. Для расчетов по сделкам с недвижимостью рекомендуется использовать безотзывной покрытый аккредитив.

В отличие от отзывного, безотзывной аккредитив до истечения срока договора не может быть изменен или отозван. Покрытый аккредитив отличается от непокрытого тем, что в первом случае банк-эмитент сразу переводит платеж в авизующий банк, а во втором предоставляет авизующему банку право списать со своего корсчета сумму по аккредитиву.

Чтобы открыть аккредитивный счет нужно подать в банк соответствующее заявление, в котором будут указаны следующие сведения:

• данные о договоре, по которому открывается аккредитив;
  
• ФИО и паспортные данные получателя платежа;
  
• вид, срок действия и размер аккредитива;
  
• номер счета получателя и реквизиты авизующего банка (если деньги переводятся в другой банк);
  
• перечень документов, на основании которых получатель получит право на выплату.
  

Этот способ такой же надежный, как и банковская ячейка, но более сложный и дорогой в оформлении. За открытие аккредитива и за расчеты по нему банки взимают высокую комиссию. Кроме того, далеко не все банки предоставляют услугу по открытию аккредитива.

Депозит нотариуса

Еще один безопасный вариант передать деньги за квартиру – нотариальный депозит. Если сделка купли-продажи оформляется через нотариуса, рассчитаться за квартиру можно с его помощью. Возможность денежных расчетов через нотариуса закреплена п. 1.1. ст. 327 ГК РФ.

Расчеты по нотариальному депозиту ведутся через банковский счет нотариуса: при заключении договора покупатель вносит на него деньги, а нотариус после подтверждения регистрации сделки переводит платеж продавцу. Условия получения и перевода денег оговариваются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которое подписывают участники сделки.

Поскольку депозит у нотариуса не является безотзывным, и покупатель вправе в любой момент забрать свои деньги, сторонам следует прописать в Соглашении условия, при которых покупатель может отзывать перевод. Например, если регистрация перехода права собственности не состоялась в оговоренные сроки.

Преимущество расчета через нотариальный депозит в том, что можно всю сделку провести через нотариуса, без обращения в банк для аренды ячейки или открытия аккредитива. Цена использования нотариального депозита – 1,5 тыс. руб. При этом покупателю возможно придется оплатить банковскую комиссию за перевод денег на депозитный счет нотариуса, а получателю – комиссию за снятие наличных со своего счета.

Сложные ситуации при передаче денег

1. Покупка жилья с использованием средств материнского капитала

Намерение покупателя оплатить часть стоимости квартиры за счет средств материнского капитала существенно усложняет денежные расчеты.

Дело в том, что Пенсионный фонд перечисляет средства по сертификату только после проверки договора-купли продажи. На проверку отводится до 30 дней, и еще месяц – на 10 дней на перечисление денег. Далеко не каждый продавец захочет столько ожидать, чтобы получить причитающиеся ему деньги, особенно после передачи права собственности на квартиру.

Чтобы ускорить процесс покупатель может оформить ипотечный кредит на сумму материнского капитала. Кредитные средства будут переведены продавцу, а покупатель сможет погасить кредит после получения выплаты от Пенсионного фонда.

2. Указание в договоре заниженной стоимости квартиры

Вторая сложность возникает при желании продавца указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры. Обычно продавцы идут на это, когда недвижимость находится в их собственности менее трех лет, ведь тогда они обязаны уплатить налог в размере 13% с суммы, превышающей миллион рублей.

При покупке квартиры по такому договору покупатель рискует в случае признании сделки недействительной вернуть только указанную с договоре сумму (до 1 млн руб.), а не все реально уплаченные деньги.

Самым надежный способ передать разницу между договорной и рыночной стоимостью квартиры – заключение между продавцом и покупателем договора займа на особых условиях. По такому договору признается, что продавец квартиры якобы берет эту сумму в долг и обязуется вернуть ее, если по его инициативе сделка будет признана недействительной. Такой договор должен подписываться в присутствии свидетелей со стороны покупателя, чтобы продавец не смог объявить сделку притворной (ст. 170 ГК РФ).

Заключение

Каждый описанный способ передачи денег имеет свои плюсы и минусы. Так, при аренде банковского сейфа банк регулирует только порядок доступа к ячейке, но не проверяет документы, подтверждающие регистрацию сделки. В некоторых регионах РФ может наблюдаться картина с дефицитом банковских ячеек. Кроме того, в договоре аренды сейфа не фиксируется сумма, помещаемая в ячейку, поэтому при закладке денег рекомендуется присутствовать и покупателю, и продавцу.

Аккредитив – более надежный способ произвести расчет, ведь здесь авизующий банк должен проверить документы, подтверждающие право на получение перевода. При этом для открытия аккредитива требуется больше времени и документов, кроме того, стоимость этой услуги выше стоимости аренды ячейки. Также аккредитив не подойдет в случае, если указанная в договоре купли-продажи стоимость квартиры меньше реальной цены, поскольку все расчеты через аккредитив должны быть прозрачными и документально подтвержденными.

Нотариальный депозит – удобный вариант расчетов, но и он имеет свои недостатки. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет и готовы предоставлять такие услуги. Во-вторых, есть риск столкнуться с недобросовестностью самого нотариуса.

Чтобы передача денег прошла успешно, нужно внимательно проанализировать все риски и выбрать наиболее подходящий для вас способ расчетов.