Ипотека в силу закона. Договор купли и продажи

Древнегреческое слово «ипотека» после продолжительного периода забвения вернулось в российский обиход.



Приватизация жилья, массовое совершение сделок с недвижимостью привели к тому, что подзабытое в советские времена понятие стало достаточно привычным. Правда, ипотеку частенько путают с ипотечным кредитованием, что далеко не одно и то же.

Зарегистрированной сделкой по недвижимости инициируется ипотека в силу закона. В момент, когда реестратором ставится печать, ипотека вступает в силу.

Под ипотекой понимают форму залога. Заложенная недвижимость остается собственностью должника, он им может невозбранно пользоваться. Кредитору же будет предоставлено удовлетворение путем реализации залога, если должник не справится с выполнением. Под залог банком выдается ипотечная ссуда.

Ипотека в силу закона и договора

Российский законодатель оперирует понятиями ипотеки в силу закона и договора. Возникновение ипотеки в силу закона связано с пятью основными случаями.

Волеизъявление сторон не рассматривается как главная причина для возникновения ипотеки в силу закона. Она порождается наступлением фактов, которые указываются нормами закона. Момент, когда заемщику выдана ссуда на приобретение недвижимости, или возникло иное обязательство в ее отношении, становится решающим для ипотеки в силу закона.

Нормами закона особо установлено, когда возникновение ипотеки в силу закона увязывается с регистрацией заемщиком своего приобретения. Так ГК РФ поясняется возникновение ипотеки в силу закона как явления, связываемого с переходом собственности из рук в руки. Причем такой переход, т. е., получение права на собственность новым лицом, сопровождается наступлением обстоятельств, которые указаны нормой закона. Ипотека в силу закона вытекает из факта договора купли-продажи.

Другой вид ипотеки, договорной, появляется в случаях, когда не предполагается проявления первого. Таким случаем являются обстоятельства, когда требуется предоставление какого-либо значимого обеспечения по осуществленному заимствованию. Так как объекты, причисленные к недвижимости, обладают, как правило, высокой стоимостью и ликвидностью, то их принимают в таком качестве.

Сам по себе договор относительно ипотеки не самостоятелен как обязательство. Он выступает в качестве приложения, для того, чтобы обязательства обеспечивались. Появление ипотеки в силу договора вытекает из факта привлечения займа на покупку недвижимости, когда заемщиком предложена под обеспечение старая квартира.

Ипотека в силу закона и договора имеют отличия. Ключевым выступает то, что основанием проявления ипотеки легальной будет недвусмысленное указание в нормах закона. Легальную ипотеку понимают, как рождающуюся помимо воли участников сделки со сменой собственника объекта недвижимости. Еще один нюанс связан с регистрацией сделки:

• Легальная ипотека возникла автоматически по заключению сделки с недвижимостью или, когда заемщик обратился, чтобы ее зарегистрировали;
  
• при ипотеке в силу договора исходит совместное заявление о регистрации от покупателя и продавца.

Что представляет собой договор купли-продажи, приводящий к вступлению в силу ипотеки

Ипотечный договор купли-продажи включает информацию о:

• Сторонах сделки;
  
• объекте недвижимости, являющемся предметом договора;
  
• порядке проведения расчетов;
  
• правах и обязанностях участников сделки;
  
• сроке, в течение которого он будет действовать.

Начинают заполнение документа, указывая населенный пункт места сделки, дату. Само по себе заполнение текста договора не представляет абсолютно никакой сложности. Но проделать это нужно аккуратно и чрезвычайно внимательно, перепроверяя все возможные неточности. Поспешность здесь не нужна ни в коем случае, потому что она может обернуться трудноразрешимыми проблемами, когда дело дойдет до обращения в официальную государственную структуру, где будут регистрировать сделку.

Как происходит регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека регистрируется обязательно. Регистрируют ипотеку, возникающую в силу договора о ней, связанного с куплей-продажей, получив заявление, поданное залогодателем и залогодержателем совместно. Заявители должны обеспокоиться приложением сопутствующих документов, без чего к регистрации не приступают:

• Договора и приложений к нему;
  
• документа, удостоверяющего, что государственную пошлину уплатили;
  
• иных затребованных справок.

Регистрацию также могут произвести, получив заявление от нотариуса, которым удостоверялся договор. На регистрацию заверенной нотариусом сделки отводится рабочая пятидневка, как и для всех договоров относительно жилой недвижимости. Если объектом сделки выступает земельный участок, срок отводится втрое больший. Исчисление срока начинается с поступления всех предусмотренных документов.

Отказывают в регистрации в случаях:

• Обращения с заявлением ненадлежащего лица;
  
• несоответствии справок предъявляемым требованиям.

Приостанавливают регистрацию (на срок до одного месяца):

• При неполноте представленного списка документов;
  
• несоответствии документов законам;
  
• если необходимо проверить подлинность документов. При выяснении обстоятельств судебных споров по объекту недвижимости или обращенных на него взысканий приостановку производят по появления решения суда.

Регистрацию удостоверяют надписью на договоре ипотеки, заверяют ее в силу закона подпись реестратора и печать.

Если возникли технические ошибки, то их можно исправить, не причиняя ущерба третьим лицам. Для этого одна из сторон подает соответствующее заявление, уведомляя вторую об исправлениях. Внесение дополнений и изменений происходит по заключении заинтересованными участниками соглашения.

Как производится расторжение договора ипотеки в силу закона

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены три случая, когда может быть расторгнут договор купли-продажи:

• Стороны заключили соответствующее соглашение;
  
• одна из сторон добилась решения суда;
  
• расторжение предусмотрено самим договором.

Кредитор и заемщик вполне могут достичь заключения двустороннего соглашения по поводу расторжения договора ипотеки. Такие случаи происходят сплошь и рядом. Заемщик стремится улучшить условия договора, находя подходящие варианты в предложениях других банков. Конкуренция в банковском секторе породила популярные кредитные продукты, относящиеся к ипотечному кредитования. Заемщику появление таких программ безусловно выгодно, но и заимодавцев расторжение договора вполне устраивает. Банк избавляется от клиента, который зачастую не отличается качеством кредитной истории или резко ухудшил свое финансовое состояние.

Другой вариант расторжения по взаимному согласию – переуступка залога частным инвестором. Или же банк выступает с предложением, чтобы должником самостоятельно продавался объект залога, чтобы выплатить долг.

Обращения залогодателей в суд на основании статьи 451 ГК РФ, когда они пытаются доказать наличие существенного изменения обстоятельств, были неоднократны. Насколько известно, пока ни одно из них не увенчалось успехом, но попытки предпринимаются по-прежнему.

Достаточно реальным для залогодателя представляется вариант убедить суд в невозможности продолжать выплаты, так как произошло резкое ухудшения финансового состояния. Это потребует предварительной подачи заявления о наступлении таких обстоятельств в банк. Практика показывает, что суды идут навстречу залогодателям во многих случаях. Выгода залогодателя может заключаться в том, что он:

• Не будет выплачивать штрафы и, возможно, часть процентов;
  
• добьется отсрочки по выплатам.

В значительной части случаев залогодатели прибегают к глухой защите, не производя выплат в положенном объеме в течение возможно более долгого времени. Расчет строится на надежде, что когда-нибудь что-то изменится в лучшую сторону. Или попросту можно попользоваться недвижимостью, пока не выселят. Банк ведь не спешит избавляться от клиента, надеясь, что он начнет платить. И жернова судебной системы вращаются очень даже неторопливо.